Lezersvraag: Kan afstand van voorkooprecht na de aanbieding ervan?
Een lezer legde ons de volgende vraag voor: “Vorige week ontving ik een aangetekend schrijven van een notaris waarbij mij het voorkooprecht werd aangeboden op een perceel akkerland dat ik al jarenlang pacht. Enkele dagen later ontving ik echter een tweede brief, nu van de koper, die mij vraagt om mijn voorkooprecht niet te gebruiken, omdat hij toch niet van zin is om de gronden zelf te gebruiken. Ik ben in de war omdat ik niet goed weet wat doen. Wat zijn de risico’s als ik mijn voorkooprecht niet gebruik?”
Wij begrijpen de twijfels die u heeft, maar willen bovenal benadrukken dat u gewoon tijdens de duur van het voorkooprecht dit ook kunt uitoefenen, ongeacht de brief die u nadien kreeg. Indien u de afweging wenst te maken om uw voorkooprecht niet uit te oefenen, moet u met verschillende zaken rekening houden.
Onzekerheid over de effectieve koper
U legt ons uit dat u na de aanbieding van het voorkooprecht door de notaris een tweede brief kreeg van iemand die stelt de koper te zijn van de betreffende pachtgrond. Wij moeten er u echter op wijzen dat u hieromtrent geen zekerheid heeft. Bij de aanbieding van het recht van voorkoop door de notaris is immers de identiteit van de koper weggelaten uit de onderhandse koopovereenkomst. Volgens ons is dit dan ook een eerste risico dat u zou lopen bij de niet-uitoefening van uw voorkooprecht of de eventuele afstand van uw voorkooprecht.
Wanneer achteraf blijkt dat niet de koper zelf de belofte maakte dat u de pachtgrond gewoon verder kan blijven pachten, beschikt u over geen enkel verhaal tegen de koper, die zich in dat geval in geen opzicht tot iets zou verbonden hebben. Alleen al de onzekerheid over de identiteit van de effectieve koper is voor ons een reden om niet louter te vertrouwen op de brief die u kreeg van de beweerde koper.
Vragen bij de belofte van de koper
Zelfs indien de opsteller van de brief daadwerkelijk de koper is, stellen wij ons toch vragen bij de waarde van de belofte die hij doet. Juridisch zou de brief van de koper kunnen beschouwd worden als een eenzijdige belofte. Een eenzijdige schriftelijke belofte om het pachtrecht te respecteren is op zich geldig en bindend voor de persoon die ze doet. Het Vlaams Pachtdecreet voorziet echter sowieso in de verplichting voor de nieuwe eigenaar om de bestaande pachtovereenkomst te respecteren, aangezien deze nieuwe eigenaar door de aankoop in de rechten en verplichtingen van de verpachter treedt. Is de inhoud van de schriftelijke belofte beperkt tot wat het Vlaams Pachtdecreet reeds oplegt, dan verandert deze belofte niets aan de reeds bestaande bescherming van de pachter. Enkel beloften die verdergaan (bijvoorbeeld afstand van opzeggingsgronden, het toestaan van een extra lange pachtduur) zijn aanvullend en kunnen bijgevolg afdwingbaar zijn.
Naar wij begrepen bevat de brief die u ontving geen dergelijke duidelijke beloften die verdergaan dan wat het Vlaams Pachtdecreet reeds voorziet. Het loutere feit dat u zal mogen blijven pachten is immers sowieso gegarandeerd. Het lijkt ons dat u aan deze brief niet genoeg hebt om garantie te hebben op een ongestoord verder pachtgenot.
Veilige koper
De manier van handelen van de koper doet bij ons trouwens veel vragen rijzen, nu er in het Vlaams Pachtdecreet eigenlijk een rechtsgrond staat ingeschreven die nauw aanleunt bij de bedoeling van de beweerde koper. Artikel 61, §2 van het Vlaams Pachtdecreet stelt immers dat de pachter zijn recht van voorkoop niet kan overdragen als de koper van het gepachte goed een natuurlijke persoon is en als de koper in de koop-verkoopovereenkomst schriftelijk verklaart dat de pachter onder dezelfde voorwaarden mag blijven pachten en dat hij het pachtgoed niet zal opeisen gedurende minstens 18 jaar. Indien de beweerde koper effectief van plan is om u als pachter de pachtgrond verder te laten pachten, is het vreemd dat hij deze clausule niet opnam in de verkoopovereenkomst, omdat daarmee de overdracht van uw voorkooprecht zou zijn uitgesloten.
Niet-uitoefening en afstand: 2 verschillende noties
De vraag om uw voorkooprecht niet uit te oefenen is op zich rechtsgeldig. Aangezien het voorkooprecht volgens het Vlaams Pachtdecreet aan u werd aangeboden, beschikt u nu over de vrije keuze om dit al dan niet uit te oefenen. Dat de koper u na de aanbieding rechtstreeks benaderde en probeert te overtuigen om uw voorkooprecht niet te gebruiken, is op zich toegelaten.
Art. 66 van het Vlaams Pachtdecreet verbiedt enkel de overeenkomst waarbij de pachter vooraf volledig of ten dele afstand doet van het recht van voorkoop. Meer zelfs mocht dergelijke clausule toch zijn opgenomen in een overeenkomst, dan wordt deze clausule als niet-bestaand beschouwd. Een afstand van een voorkooprecht kan enkel tijdens de duur van een pachtovereenkomst en moet bij authentieke akte worden vastgelegd. Een afstand van een voorkooprecht is dus iets anders dan het niet-uitoefenen van een voorkooprecht.
Een voorafgaande overeenkomst tot zekerheid
Op basis van wat wij hoger hebben uiteengezet, blijkt dat de brief die u ontving u onvoldoende garantie biedt. Een oplossing zou er kunnen in bestaan dat u samen met de verpachter en de koper van het pachtgoed, tijdens de resterende duur van uw voorkooprecht, voor de notaris verschijnt om een korte notariële akte op te maken, waarbij u er zich als pachter toe verbindt om het aangeboden voorkooprecht niet uit te oefenen in ruil voor specifieke garanties op een verder gebruik na de eigendomsoverdracht. U zou met de verkoper en koper bijvoorbeeld een afstand van bepaalde opzeggronden of een gegarandeerde periode van verder pachten kunnen overeenkomen. Dergelijke overeenkomst afgesloten voor de notaris biedt u voldoende rechtszekerheid, in tegenstelling tot de brief die u kreeg.
