Wat indien de reden van opzeg niet wordt uitgevoerd?
Enkele jaren geleden kreeg ik als pachter opzeg omdat de verpachter het land wou laten uitbaten door zijn zoon. Ik geloofde daar van bij het begin weinig van, maar stemde toch in met de opzeg tijdens de verzoeningszitting bij de vrederechter. Aanvankelijk leek de zoon het perceel nog te gebruiken, maar intussen gebruikt een andere landbouwer het al 2 jaar. Wat zijn mijn rechten?
Het Vlaams Pachtdecreet laat een verpachter toe om in bepaalde gevallen een lopende pachtovereenkomst op te zeggen met het oog op eigen exploitatie door een familielid, zoals een zoon of dochter. Behalve tijdens de eerste 2 pachtperiodes kan dit op ieder moment, mits het respecteren van een opzegtermijn van minstens 3 en maximaal 4 jaar.
In dit geval werd de opzeg aanvaard voor de vrederechter. De pacht kwam dus rechtsgeldig tot een einde om de zoon van de verpachter toe te laten om het pachtgoed persoonlijk uit te baten.
Verplicht uitvoeren van opzegmotief
Het daadwerkelijk uitvoeren van de reden waarom opzeg werd gegeven, is wettelijk verplicht. In het geval van een opzeg voor eigen gebruik, impliceert deze opzeg verplicht het persoonlijke gebruik door de aangewezen exploitant gedurende 9 jaar. Wanneer het familielid waarvoor opzeg werd gegeven, deze opzegreden niet uitvoert, voorziet het Vlaams Pachtdecreet in verschillende sancties. Volgens artikel 20 van het Vlaams Pachtdecreet kan de pachter die een pachtgoed heeft verlaten in dat geval vragen om terug te keren op het pachtgoed met schadevergoeding of hij kan opteren voor een schadevergoeding alleen. De pachter moet hiervoor geen verantwoording geven of speciale motieven hebben. Zodra vaststaat dat de aangewezen exploitant meer dan 6 maanden na het verlaten van het pachtgoed door de pachter het opzegmotief niet ten uitvoer brengt, zal deze sanctie kunnen worden gevraagd. Ook wanneer de aangewezen exploitant niet persoonlijk gedurende 9 jaar onafgebroken de opgezegde percelen uitbaat in zijn landbouwbedrijf, zal dezelfde sanctie mogelijk zijn.
In geval van betwisting over het al dan niet uitvoeren van het opzegmotief, valt de bewijslast op diegene die opzeg heeft gegeven. De pachter moet wel zelf de omvang van zijn schade bewijzen.
Sancties bij niet-uitvoering
Het Vlaams Pachtdecreet voorziet dus in 2 soorten sancties. Aan de ene kant is er het recht op terugkeer. Dit betekent dat de voormalige pachter die het onroerend goed eerder had verlaten, gewoon terugkeert en opnieuw pachter wordt. Daarbij zal een nieuwe eerste pachtperiode van start gaan. Aan de andere kant is er de mogelijkheid voor de voormalige pachter om een schadevergoeding te vorderen. Ook een combinatie van deze 2 soorten sancties is mogelijk.
De pachter die een schadevergoeding vordert, moet de omvang van de schade bewijzen. In de rechtspraak zijn ons geen uitspraken gekend die een forfaitaire schadevergoeding per hectare weerhielden. Op dit punt bestaan er ook geen wettelijke barema’s. Naar analogie met het algemeen recht moet de voormalige pachter in elk geval volledig schadeloosgesteld worden voor elk nadeel dat hij onderging.
De opgezegde pachter zal dus zelf een berekening moeten maken van zijn totaal verlies op basis van de oppervlakte van het perceel en de tijd dat hij van het genot van dit perceel verstoken bleef. Volgens ons kunnen voor de berekening van de schadevergoeding de fiscale barema’s wel als leidraad worden gebruikt. Dit zijn immers de door de pachter gederfde inkomsten.
In elk geval zal het de feitenrechter zijn die de schade zal evalueren en begroten en die uiteindelijk het schadebedrag zal bepalen.
Tijdig reageren is noodzakelijk!
De vraag tot terugkeer op het pachtgoed of schadevergoeding wegens het gebrek aan realisatie van het opzegmotief moet worden ingeleid binnen de 5 jaar na het verlaten van het gepachte goed door de opgezegde pachter. De vordering die wordt gesteund op het vroegtijdig verlaten van de vrijgemaakte gronden door de aangewezen exploitant moet worden ingeleid binnen de 3 jaar die volgen op het vroegtijdig beëindigen van de persoonlijke exploitatie. Deze termijnen zijn vervaltermijnen. Indien ze niet worden gerespecteerd, verliest de voormalige pachter zijn rechten.
In dit opzicht brengen wij in herinnering dat het voor de voormalige pachter volstaat om binnen deze termijn zijn voormalige verpachter op te roepen in verzoening. Wanneer de pachter in geval van niet-verzoening zijn voormalige verpachter binnen de maand die volgt op de niet-verzoening dagvaardt, zal de datum van het indienen van het verzoek tot oproeping in verzoening immers worden behouden als de aanvangsdatum van de procedure.
Besluit
Wie als pachter geconfronteerd wordt met een opzeg voor eigen exploitatie die achteraf niet of niet lang genoeg blijkt waargemaakt te worden, staat niet machteloos. Het Vlaams Pachtdecreet biedt duidelijke beschermingsmechanismen, maar ze moeten tijdig en correct worden ingeroepen.
