Bewoning van de gepachte hoevewoning door de pachter is niet verplicht
Een lezer stelt ons de vraag of hij bij de pachtoverdracht van een hoeve met gronden de woning uit de pachtoverdracht kan laten. Hij legt uit dat zijn zoon, die het bedrijf en de pacht zal overnemen, zelf over een recent gebouwde woning beschikt op korte afstand van de hoeve. Hij is dus niet geïnteresseerd in de boerderijwoning. In dit artikel geven wij hierover advies.
De idee om uw pacht maar gedeeltelijk over te dragen aan uw zoon, is onwettig.
Gedeeltelijke pachtoverdracht is verboden
Artikel 43 van het Vlaams Pachtdecreet stelt letterlijk dat de pachter zonder toestemming van de verpachter zijn pacht volledig kan overdragen aan één of meer bevoorrechte familieleden. Uit de bewoordingen van dit artikel kan duidelijk worden afgeleid dat enkel het volledige pachtgoed in aanmerking komt voor een pachtoverdracht. Indien u uw pachtoverdracht zou beperken tot de onroerende goederen met uitzondering van de hoevewoning, schendt u dit artikel. Hiermee zou u het verbod op pachtoverdracht zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming schenden, wat dan weer kan leiden tot een vordering tot pachtontbinding.
Een gedeeltelijke pachtoverdracht is derhalve geen goed idee. De enige mogelijkheid om een gedeeltelijke pachtoverdracht te bekomen, is een voorafgaand schriftelijk akkoord van uw verpachter met deze gang van zaken. Indien zo’n gesprek met de verpachter tot de mogelijkheden behoort, kan misschien onmiddellijk voor een nieuwe pachtovereenkomst voor de resterende onroerende goederen met uw zoon worden gekozen.
Geen plicht tot bewoning
Indien uw verpachter niet akkoord zou gaan met een gedeeltelijke pachtoverdracht of indien u hem deze vraag niet wenst te stellen, levert dit ons inziens geen probleem op voor uw zoon. Wanneer alle pachtgoederen worden opgenomen in de pachtoverdracht aan uw zoon, kan deze immers niet verplicht worden om de hoevewoning ook persoonlijk te gaan bewonen. De rechtsleer en rechtspraak gaan er immers van uit dat de verpachting van een woning bij een hoeve slechts ondergeschikt is aan de verpachting van de bedrijfsgebouwen en landbouwgronden.
Omwille van deze ondergeschikte meegaande verpachting van de hoevewoning zijn rechtspraak en rechtsleer het er sinds lang over eens dat er op de pachter geen verplichting rust om de hoevewoning ook effectief persoonlijk te bewonen. Uw zoon zou er derhalve voor kunnen kiezen om in zijn eigen woning te blijven wonen en om de hoevewoning aan te wenden voor een alternatief gebruik, zoals ontvangstruimte voor handelaren, dierenartsen en andere bezoekers van het landbouwbedrijf, opslagruimte voor medicatie voor dieren, bureel, enz. Door de volledige pachtoverdracht zou uw zoon dus pachter worden van het geheel, de boerderijwoning inclusief, zonder dat hij deze moet bewonen. Uiteraard zou hij dan wel de totale pachtprijs, ook voor de woning die hij niet zelf bewoont, moeten betalen.
Eventueel gedeeltelijke opzeg
Indien uw zoon na de volledige pachtoverdracht totaal niet geïnteresseerd is in de hoevewoning, ook niet voor een alternatief gebruik, rest hem nog de optie om de pacht gedeeltelijk op te zeggen. In tegenstelling tot de vroegere Pachtwet, voorziet het Vlaams Pachtdecreet thans immers in een mogelijkheid voor de pachter om een deel van de pacht op te zeggen met een opzeggingstermijn van ten minste 1 jaar. Anders dan het vroegere artikel 14 van de Federale Pachtwet, voorziet artikel 21 van het Vlaams Pachtdecreet nu immers in de mogelijkheid voor de pachter om een gedeeltelijke opzeg te geven. Deze opzeg kan op elk moment worden gegeven, mits het respecteren van een opzegtermijn van één jaar. Dergelijke opzegging zou voor uw zoon het voordeel met zich meebrengen dat hij niet meer gehouden is tot de betaling van de pachtprijs voor deze woning. Bovendien zou hij ook de op hem rustende onderhoudsverplichtingen als pachter niet langer moeten vervullen.
Onderhuur of onderpacht met schriftelijke toestemming
Een gedeeltelijke opzeg van de pachtovereenkomst met betrekking tot de hoevewoning impliceert natuurlijk dat de verpachter zelf een nieuwe huurder voor deze woning zal zoeken. Dit betekent dat uw zoon geconfronteerd zal worden met een derde die op de pachthoeve komt wonen. Het behoeft weinig uitleg dat zo’n bewoner in sommige gevallen niet altijd even tolerant tegen de landbouwactiviteiten van uw zoon zal aankijken. In dat opzicht kan het voor uw zoon beter zijn dat hij zelf een bewoner van de hoevewoning kan zoeken. Op dat moment zal het immers uw zoon zijn die kiest wie in de hoevewoning komt wonen.
Uiteraard is een verhuur of verpachting van de hoevewoning aan een derde niet toegestaan zonder voorafgaandelijke schriftelijke toestemming van de verpachter. Evenwel lijkt het verdedigbaar om als pachter aan de verpachter de toelating te vragen tot onderverhuur of onderverpachting omwille van het voordeel dat de eigenaar hiermee doet. Voor de eigenaar is het immers beter dat de hoevewoning bewoond blijft, terwijl hij dat, zoals hoger aangehaald, eigenlijk niet kan afdwingen. De voordelen voor de verpachter zijn op dat moment een beter onderhoud van de hoevewoning, terwijl uw zoon als pachter wel nog steeds aan zijn verplichtingen in de vorm van de onderhoudsplicht en betaling van de pachtprijs moet blijven voldoen. Uw zoon van zijn kant, heeft dan weer het voordeel zijn eigen buurman te kiezen. Bovendien is het toegelaten dat hij de huurprijs van de onderverhuring vrij bepaalt, wat ervoor zorgt dat hij een deel van de door hem te betalen pachtprijs voor de hoeve en landerijen kan recupereren.
