Verplichte omzetting van mondelinge pacht naar schriftelijk contract?
Een lezer meldt ons dat hij werd gedagvaard door zijn verpachter, omdat deze hem wil dwingen om een schriftelijke pachtovereenkomst op te maken waarin nieuwe opzegmogelijkheden worden voorzien. Onze lezer vraagt zich af hoe hij zich hiertegen kan verdedigen.
In dit artikel geven we advies omtrent de omzetting van een mondelinge pacht naar een schriftelijk contract.
De decreetgever wil een geschrift
Nog meer dan onder de federale Pachtwet voorziet het Vlaams Pachtdecreet dat de pachtovereenkomst op schrift moet worden gesteld. Daar waar de federale Pachtwet wel aangaf dat er van een pachtovereenkomst een geschrift moet zijn, voorzag de Pachtwet niet in een juridisch afdwingbaar kader. De Vlaamse decreetgever heeft, in navolging van de Waalse decreetgever, nu een bijzondere regeling van rechterlijke afdwingbaarheid van een geschrift uitgewerkt. Hiermee heeft de decreetgever duidelijk gemaakt dat hij een geschrift absoluut belangrijk vindt.
In artikel 6 van het Vlaams Pachtdecreet is daarom een onderdeel gewijd aan het afdwingen van een schriftelijk pachtcontract voor de rechtbank. Deze afdwingbaarheid werd voorzien in 2 richtingen en met sancties aan beide kanten. Wanneer een pachter een schriftelijk pachtcontract moet afdwingen voor de rechtbank, dan dreigt voor de verpachter een pachthernieuwing als sanctie. De pachter zal in dat geval dus nog langer beschermd blijven en opnieuw over een gegarandeerde gebruikstermijn van 9 jaar beschikken. De verpachter die een geschrift moet afdwingen, kan dan weer in bepaalde gevallen een pachtontbinding bekomen.
De andere partij dwingen tot een contract
Het voormelde artikel 6 van het Vlaams Pachtdecreet staat aan elke partij, pachter of verpachter, dus toe om een schriftelijk contract af te dwingen als dat niet of niet meer bestaat. Het is evident dat er vooraf natuurlijk wel al een pachtrelatie bestaat tussen beide partijen. Met andere woorden: een partij dient al tegen betaling aan een andere partij een onroerend goed ter beschikking te stellen dat deze laatste dan aanwendt in de exploitatie van zijn landbouwbedrijf. Eenmaal deze situatie bestaat, kan elk van de partijen bij deze mondelinge overeenkomst een schriftelijk pachtcontract afdwingen, zelfs al is het woord pacht nooit ter sprake gekomen. De partij die het initiatief neemt om bij de rechtbank het op schrift stellen van de pachtovereenkomst te eisen, zal daarbij het bewijs moeten leveren van het bestaan van een pachtovereenkomst en de voorwaarden waaronder ze werd gesloten.
Welke procedure moet worden gevolgd?
Om een verpachter of pachter te dwingen om een mondelinge pachtovereenkomst om te zetten in een schriftelijk contract, moet een specifieke procedure worden gevolgd. Art. 6 § 1, derde lid van het Vlaams Pachtdecreet voorziet dat elk van de partijen op ieder ogenblik, maar ten vroegste 30 dagen na een per beveiligde zending betekende ingebrekestelling, de andere partij via gerechtelijke weg kan dwingen om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, aan te vullen of te ondertekenen. Uit deze bepaling volgt dat het afdwingen van een schriftelijk contract maar mogelijk is nadat een formele ingebrekestelling per aangetekende brief of deurwaardersexploot werd betekend.
Omdat het instellen van een vordering tot het op schrift stellen of ondertekenen van een pachtcontract een vordering is die onder de toepassing van art. 1345 Ger. W. valt, is ook een voorafgaande oproeping in verzoening noodzakelijk. Aangezien u geen aangetekende brief ontving voor uw verpachter de procedure bij de rechtbank opstartte, lijkt het ons dat zijn procedure ontoelaatbaar en onontvankelijk is. De vrederechter zou eigenlijk alleen al omwille van het ontbreken van de voorafgaande ingebrekestelling de vraag van uw verpachter moeten afwijzen.
Wat komt er in het contract?
Hoewel het voor ons duidelijk is dat de vordering van uw verpachter ontoelaatbaar is, willen we toch nog stilstaan bij de inhoud van de vordering zelf. U schrijft ons dat de verpachter eigenlijk nieuwe opzegmogelijkheden wil voorzien in het pachtcontract. Volgens ons kan dit niet. Bij de opschriftstelling kan de rechter zich immers niet in de plaats van de partijen stellen. De voorafgaande mondelinge overeenkomst tussen de partijen perkt daarbij de bevoegdheid van de rechter in. Er kunnen enkel nieuwe of aangepaste pachtvoorwaarden- en modaliteiten worden gestipuleerd met instemming van alle betrokken partijen.
Zeer concreet kan een verpachter dus geen nieuwe opzegmogelijkheden opdringen bij het op schrift stellen van een pachtovereenkomst. Dit is ook het geval voor nieuwe opzegmogelijkheden die werden ingevoerd door het Vlaams Pachtdecreet. Bij het op schrift zetten van een bestaande pachtovereenkomst gesloten onder de federale Pachtwet kunnen de nieuwe afwijkende bepalingen van het Vlaams Pachtdecreet niet van toepassing worden verklaard. De oorspronkelijke partijen konden immers bij het sluiten van het akkoord tot pachtovereenkomst onmogelijk de toepassing van toekomstige bepalingen uit het Vlaams Pachtdecreet hebben overeengekomen. De vrederechter zal zich dus moeten beperken tot die zaken waarover geen betwisting bestaat, zoals de identiteit van de partijen, de omschrijving van het pachtgoed, de aanvangsdatum en de duur van de overeenkomst.
