Welke pachtprijs moet je betalen?
De nieuwe pachtprijscoëfficiënten voor de periode van 13 december 2022 tot en met 12 december 2025 zijn bekend. Wij leggen in dit artikel een aantal regels uit om de pachtprijs correct te berekenen.
De pachtprijzen zijn in Vlaanderen gelimiteerd door de wet tot beperking van de pachtprijzen. Deze wet tot beperking van de pachtprijzen is van dwingend recht. Dit betekent dat de pachter op voorhand niet geldig kan verzaken aan de bescherming die deze wet hem biedt. Ook in de loop van de pachttijd kan de pachter er niet definitief mee instemmen om meer te betalen dan de wettelijke pachtprijs.
Berekening maximale pachtprijs
In deze wet op de beperking van de pachtprijzen vinden we de manier terug om de wettelijke toegelaten maximale pachtprijs te berekenen. De maximale pachtprijs die de verpachter kan eisen, wordt berekend volgens de formule: niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het pachtgoed x de pachtprijscoëfficiënt van de betrokken landbouwstreek. De maximale pachtprijzen mogen enkel op deze manier berekend worden en niet door indexering van de pachtprijs die tussen partijen overeengekomen wordt. Enkel wanneer de door de partijen alternatief berekende pachtprijs onder de wettelijke maximale pachtprijs blijft, kunnen verpachter en pachter een andere berekeningswijze hanteren.
Verhoging bij lange pacht
Artikel 4 van de wet tot beperking van de pachtprijzen bepaalt dat de pachtprijs, berekend volgens de hiervoor vermelde formule, onder bepaalde voorwaarden mag worden verhoogd. Deze verhoging is enkel toegelaten wanneer de pacht bij notariële akte is afgesloten en op voorwaarde dat het pachtcontract uitdrukkelijk voorziet dat de pacht is aangegaan voor een periode van minstens 18 jaar. Het loutere feit dat de pacht meer dan 18 jaar duurt, volstaat dus niet om de verhoging van de pachtprijs toe te laten: deze lange duur moest van bij de aanvang zijn overeengekomen.
Bovendien moet het om een eerste pachtperiode gaan. Het is dus in principe niet mogelijk om de verhoging van de pachtprijs in de loop van de pacht overeen te komen, tenzij partijen uitdrukkelijk een einde zouden maken aan de lopende pacht en een volledig nieuwe pachtovereenkomst zouden aangaan.
Bij een pachtovereenkomst met een eerste gebruiksperiode van 18 jaar, mag de pachtprijs voor gronden verhoogd worden met 36% en de pachtprijs voor gebouwen met 18%. De pachtprijs kan verhoogd worden met 42% voor gronden en met 21% voor gebouwen, wanneer de eerste gebruiksperiode 21 jaar bedraagt, en met 48% voor gronden en 24% voor gebouwen, wanneer de eerste gebruiksperiode 24 jaar bedraagt. Wanneer de eerste gebruiksperiode 25 jaar of meer bedraagt, kan de pachtprijs verhoogd worden met 50% voor gronden en met 25% voor gebouwen.
Na de lange eerste pachtperiode vervalt de verhoging en wordt de pachtprijs teruggebracht tot de wettelijke pachtprijs.
Bij een loopbaanpacht mag de pachtprijs verhoogd worden met 50% voor gronden en met 25% voor gebouwen. In tegenstelling tot de verhogingen voor lange pachten, is het voor een pachtprijsverhoging voor loopbaanpachten niet absoluut noodzakelijk dat deze bij authentieke akte werden vastgelegd.
Onmiddellijk van toepassing?
De publicatie van de nieuwe coëfficiënten heeft op zich nog geen enkel gevolg voor de pachtprijs die verschuldigd is. Wanneer de verpachter niets onderneemt, blijft de laatste pachtprijs tussen partijen gewoon gelden. Om een hogere pachtprijs aan de hand van de nieuwe coëfficiënten te kunnen krijgen, moet de verpachter hier initiatief voor nemen. Hij moet deze hogere pachtprijs uitdrukkelijk vragen door middel van een aangetekende brief. Elke vraag tot verhoging van de pachtprijs zal slechts effect hebben op de pachtprijzen die vervallen na de datum van de kennisgeving bij aangetekende brief. Er kan dus nooit met terugwerkende kracht een hogere pachtprijs worden gevraagd.
Concreet betekent dit dat de pachtprijscoëfficiënten die nu bekend werden gemaakt enkel nog voor de kerstdagpachten van dit jaar kunnen worden gebruikt om een hogere pachtprijs te bekomen, en dit op voorwaarde dat de verpachter vrijwel onmiddellijk een aangetekende brief aan zijn pachter stuurt. De kennisgeving van de vraag tot aanpassing van de pachtprijs moet immers gebeuren voor de vervaldag van de pacht.
Omtrent de vraag of een verpachter nog een aanpassing van de pachtprijs kan vragen na de vervaldag van de pacht als zijn pachter de pachtprijs nog niet gevraagd heeft, lopen de meningen uiteen. Om discussies te vermijden, wordt de verhoging daarom beter voor de vervaldag gevraagd, zelfs wanneer de pachter gebruikelijk te laat betaalt.
