Beëindigen van een vruchtgebruikerspacht
Na de dood van mijn vader heb ik een perceel landbouwgrond geërfd. Mijn moeder erfde toen het vruchtgebruik en ik erfde de naakte eigendom. Omdat de landbouwuitbating van mijn vader beëindigd werd na zijn overlijden, heeft mijn moeder het desbetreffende perceel in pacht gegeven aan een landbouwer. Eind 2020 is mijn moeder op haar beurt ook overleden en ben ik de enige eigenaar geworden. Wanneer en hoe kan ik een einde maken aan deze pachtovereenkomst die door de vruchtgebruiker is afgesloten?
Een pachtovereenkomst afgesloten door een volle eigenaar en een loutere vruchtgebruiker zijn 2 soorten pachtovereenkomsten.
Vruchtgebruikerspacht
Kort samengevat is de positie van een landbouwer die een onroerend goed in pacht kreeg van alleen een vruchtgebruiker minder sterk beschermd dan bij een klassieke pacht van de eigenaar.
Onder de toepassing van het oude artikel 595 tweede alinea van het Burgerlijk Wetboek gold dat de pachtovereenkomsten die door de vruchtgebruiker alleen waren gesloten voor een periode van langer dan 9 jaar ingeval van beëindiging van het vruchtgebruik enkel nog bleven lopen voor de resterende termijn van de lopende 9 jaar.
Het gevolg van deze toepassing van het oude artikel 595 van het Burgerlijk Wetboek was dat een pachter na het overlijden van de vruchtgebruiker enkel nog de lopende periode van 9 jaar kon uitdoen. In de praktijk betekende dit soms een resterende pacht van één dag, maar even goed kon het een resterende termijn van bijna 9 jaar zijn in functie van het tijdsverloop dat de lopende pachtperiode reeds had gehad op het ogenblik van het einde van het vruchtgebruik.
Sinds de hervorming van het goederenrecht zijn ook de regels over het vruchtgebruik gewijzigd. Dit had zelfs invloed op de positie van de pachter in zijn relatie ten aanzien van de vruchtgebruiker en de naakte eigenaar.
In de nieuwe regelgeving is uitdrukkelijk voorzien dat de pacht enkel nog kan worden voortgezet voor een termijn van maximum 3 jaar na het einde van het vruchtgebruik. Dit werd gewijzigd door het nieuwe artikel 3.145 van het Burgerlijk Wetboek.
Overgangsrecht
Sinds 1 september 2021 is er dus een nieuwe wettelijke regeling voor de pachters van een vruchtgebruiker, die vooral zorgt voor een uniforme behandeling na het einde van het vruchtgebruik. De vraag die zich stelt, is te weten welk wettelijk regime op jouw situatie moet worden toegepast. Het antwoord op deze vraag kan worden teruggevonden in de overgangsbepalingen van de wet van 4 februari 2020 op invoering van het boek 3 goederen van het Burgerlijk Wetboek.
Volgens het artikel 37 van deze wet zal het nieuwe goederenrecht toegepast worden op alle juridische akten en juridische feiten die plaats hebben gegrepen na zijn inwerkingtreding. Zonder andersluidend akkoord van de partijen zal het nieuwe goederenrecht zich niet laten gelden op de toekomstige effecten van de juridische akten en feiten die plaatsgrepen voor 1 september 2021.
Momenteel is nog niet duidelijk of het afsluiten van de pachtovereenkomst door de vruchtgebruiker of het overlijden van de vruchtgebruiker die het vruchtgebruik laat eindigen, het doorslaggevende feit zal zijn voor de bepaling welke van de 2 regelingen van toepassing zal zijn.
Aangezien jouw moeder het betreffende perceel in 2016 in pacht heeft gegeven en zelf eind 2020 is overleden, zal het nieuwe goederenrecht zich in jouw geval volgens ons niet laten gelden.
Het einde van de pacht
