Sociale verhuurkantoren kunnen heel inspirerend werken voor de herziening van de pachtwetgeving
De herziening van de pachtwetgeving is voor landbouwminister Hilde Crevits de grootste uitdaging van deze legislatuur. Luc Ghesquière, erenotaris uit Ieper, lanceert een opmerkelijk voorstel. “De bestaande sociale verhuurkantoren kunnen daarbij heel inspirerend werken.”
Erenotaris Luc Ghesquière uit Ieper, die meer dan 35 jaar (van 1983 tot 2018) notaris was, wil zijn bijdrage leveren aan dit debat over de herziening van de Pachtwet. Het is dan ook vandaag in de Vlaamse land- en tuinbouw een bijzonder heikel en vooral heel actueel thema.
Boeren met pensioen
“De problematiek is bekend”, zegt Luc Ghesquière. “Landbouwers die de pensioengerechtigde leeftijd bereiken, maar geen opvolger hebben in hun naaste familiekring, hoeden zich ervoor om de landbouwgronden waarvan ze eigenaar zijn, te verpachten. Eens de grond verpacht is, is het moeilijk om er weer het vrij gebruik van te bekomen. Bedenk daarbij dat de verkoopwaarde van gronden die verpacht zijn aanzienlijk minder bedraagt dan deze van gronden, die vrij zijn van pacht.”
Een van de gevolgen van deze situatie is dat boeren vanaf hun pensioen gewoon verder boeren, zo nodig met hulp van loonwerkers. “Anderen verhuren hun grond ‘in seizoenspacht’ tegen een royale jaarlijkse pachtprijs aan actieve landbouwers, niet zelden aan de meest biedende. In veel gevallen wordt daarbij over het hoofd gezien dat seizoenspachten wettelijk slechts kunnen worden toegestaan door een landbouwexploitant die zelf de voorbereidings- en bemestingswerken uitvoert”, stelt erenotaris Ghesquière.
Oplossing zoeken
“Ook een aantal eigenaars-niet landbouwer wiens gronden vrijkomen van pacht, bijvoorbeeld omdat hun pachter zijn bedrijf stopzet en geen bevoorrechte familieleden als opvolger heeft, is niet geneigd om zomaar een nieuwe pacht toe te staan. Sommigen beslissen te verkopen, anderen vragen – in feite in strijd met de Pachtwet – aan de nieuwe pachter een behoorlijke instapvergoeding, terwijl nog anderen hun gronden verhuren aan een beheers- en exploitatievennootschap”, gaat erenotaris Ghesquière verder.
Politici zoeken sinds jaren samen met landbouworganisaties en eigenaarsverenigingen naar een oplossing, vaak met de bedoeling de vrijgekomen gronden zoveel mogelijk ter beschikking te stellen van jonge landbouwers wiens bedrijf deze gronden broodnodig heeft om leefbaar te blijven.
Wat kan dan een oplossing zijn? Luc Ghesquière gooit graag een voorstel in de groep en geeft een suggestie: een land-verpacht-kantoor (LVK) met een land-verpacht-kantoorpacht. Inspiratie voor het voorstel vindt hij in de werking van de sociale verhuurkantoren die de voorbije jaren een vaste plek hebben verworven op de huizenhuurmarkt in Vlaanderen.
Een sociaal verhuurkantoor of SVK huurt woningen op de privéhuurmarkt om ze daarna door- of onder te verhuren aan woonbehoeftige alleenstaanden en gezinnen. Sinds 2012 behoort de ondersteuning van de SVK’s tot het takenpakket van de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen.
Voor notaris Luc Ghesquière zijn de voordelen duidelijk. “De eigenaar, die zijn woning op punt heeft gesteld, bekomt een redelijke huurprijs, maar heeft daarenboven een solvabele huurder en is zeker van een verhuring voor 9 jaar én van de teruggave van de woning in een correcte staat. Daarnaast zorgt de overheid er via de SVK’s voor dat woningen die voldoen aan de kwaliteitsnormen tegen een redelijke huurprijs kunnen worden verhuurd aan woonbehoeftigen, en dit zonder dergelijke woningen zelf te moeten aankopen.”
Belangrijkste voorwaarden
“Voor heel wat eigenaars zou het verpachten van hun gronden voor een termijn van 9 jaar aan een land-verpacht-kantoor, dat deze gronden op zijn beurt onderverpacht aan landbouwers, een oplossing bieden. Bij het verstrijken van de termijn van 9 jaar zou de pacht een einde nemen, en zijn de gronden weer volledig vrij van gebruik”, stelt Luc Ghesquière.
Hij somt 7 voorwaarden op
1. De grond moet uiteraard geheel vrij zijn van gebruik en pacht.
2. De jaarlijkse pachtprijs zal de wettelijke pachtprijs zijn. De onroerende voorheffing wordt door de verpachter gedragen.
3. De kandidaat-onderpachter dient gedomicilieerd te zijn en zijn bedrijfszetel te hebben in de gemeente waar de gronden gelegen zijn of in een aanpalende gemeente.
4. De kandidaat of bij echtgenoten-onderpachters de oudste van hen beiden mag bij de aanvang van de pacht de leeftijd van 58 jaar niet bereikt hebben;
5. De kandidaat dient landbouwer in hoofdberoep te zijn, dit wil zeggen een bedrijf uitbaten waarmee ten minste 50 % van zijn arbeidsinkomen verdiend wordt en waaraan ten minste 50 % van zijn arbeidstijd besteed wordt.
Beperking van de bedrijfsoppervlakte
6. Indien na toepassing van voormelde voorwaarden meerdere kandidaten overblijven, zijn voor de verdere selectie de voorkeursnormen van toepassing zoals deze momenteel al provinciaal vastgesteld zijn in een besluit van de bestendige deputatie bij verpachting van landbouwgronden door gemeenten en openbare instellingen, mits de volgende beperking:
De totale bedrijfsoppervlakte, de nieuwe gronden inbegrepen, zal niet meer mogen bedragen dan bv. 1,5 keer de gemiddelde bedrijfsoppervlakte van landbouwbedrijven in de gemeente van de ligging van de gronden en de aanpalende gemeenten. Enkele voorbeelden op basis van de statistieken van 2019: Voor Ieper (Zandleemstreek) zou dit leiden tot 26,5 ha x 1,5 = 39,75 ha; voor Turnhout (Kempen) tot 22,64 x 1,5 = 34 ha; en voor Zuienkerke (Polders) tot 35,6 x 1,5 = 53,4 ha.
Deze maximale bedrijfsoppervlakte is een dynamisch gegeven en zal ook in de toekomst verder jaar na jaar verhogen. “Er is uiteraard het voortdurende proces van stopzetting van kleinere bedrijven, maar - mocht deze nieuwe pachtformule mogelijk worden - dan zullen ongetwijfeld een aantal oudere bedrijfsleiders hun activiteit stopzetten en van deze nieuwe mogelijkheid gebruikmaken om hun gronden te verpachten.”
Niet opsplitsen
Uiteraard zal de wetgever, in deze het Vlaams parlement, waakzaam zijn om te vermijden dat bedrijven kunstmatig worden opgesplitst om te komen tot een vermindering van de in aanmerking te nemen bedrijfsoppervlakte. “Als het onderverpachten van alle gronden van een verpachter aan één onderpachter ertoe leidt dat de totaal toegelaten bedrijfsoppervlakte zal worden overschreden, dan zal het LVK deze gronden kunnen splitsen en de percelen waardoor de totale oppervlakte wordt overschreden aan één of meer andere kandidaat of kandidaten kunnen onderverpachten.”
7. Ten laatste bij het afsluiten van het pachtcontract met het LVK kan de verpachter hoogstens 2 personen aanwijzen, aan wie de gronden niet mogen worden onderverpacht, noch aan hun bloed- en aanverwanten in rechte lijn en in zijlijn tot en met de derde graad.
“Dergelijke bepaling dient om te vermijden dat bepaalde eigenaars niet zouden willen verpachten aan een LVK, enkel uit vrees dat hun gronden zouden worden onderverpacht aan een persoon of familie waarmee men sinds lang in onmin leeft.”
Het opzet is duidelijk: Aan bedrijven met een eerder beperkte oppervlakte bijkomende pachtgronden ter beschikking stellen, zodat zij verder kunnen worden uitgebouwd tot middelgrote leefbare landbouwondernemingen.
Win-winsituatie
“Door het mogelijk maken van zo’n nieuw pachtcontract zal de verkoopdruk op gronden die vrijkomen van gebruik immers afnemen, zal de bedrijfszekerheid voor de landbouwers toenemen en zullen zij niet al hun middelen in grond moeten steken maar meer kunnen investeren in infrastructuur, technologie en innovatie.”
Daarnaast verdwijnt het risico dat bij de aanvang van de pacht stiekem een instapvergoeding zal worden gevraagd, doordat niet de eigenaar de (onder)pachter aanwijst, maar wel het LVK. Eigenaars die gehecht zijn aan hun grond – niet zelden familiebezit – en deze niet wensen te verkopen wanneer hij vrijkomt van gebruik en pacht, bekomen de zekerheid dat de grond na negen jaar weer vrij zal zijn. “Een LVK-pacht kan tot een win-winsituatie leiden voor landbouwers én grondeigenaars.
