Op grond van artikelen 1719 en 1720 Burgerlijk Wetboek heeft de verhuurder de verplichting om het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is en om de huurder het rustige genot daarvan te doen hebben zolang de huur duurt. Hij moet het onroerend goed bovendien in alle opzichten in goede staat van onderhoud leveren en daaraan gedurende de huurtijd alle herstellingen doen, die nodig mochten worden, behalve de herstellingen ten laste van de huurder.
Hoewel de wettelijke bepalingen niet vereisen dat het onroerend goed uitgerust wordt met de modernste installaties, moet het niettemin veilig en geschikt zijn, en niet aangetast zijn door gebreken die de gezondheid van de bewoners zouden kunnen schaden.
Artikel 2 Woninghuurwet bepaalt immers dat het gehuurde goed moet beantwoorden aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Reeds in de jaren tachtig van de vorige eeuw werd in de rechtspraak aangenomen dat warm water en verwarming tot de elementaire vereisten van bewoonbaarheid van een woning als hoofdverblijfplaats gelden.
Sanctie voor de verhuurder?
Wanneer een woning niet beantwoordt aan de elementaire vereisten van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid, heeft de huurder de keuze om ofwel van de verhuurder de uitvoering te eisen van de noodzakelijke werken ofwel de ontbinding van de overeenkomst te eisen met schadevergoeding.
Hiervoor moet de huurder echter het initiatief nemen om na een vruchteloze ingebrekestelling zelf een procedure op te starten bij de Vrederechter. Dit vergt een (financiële) inspanning waarop een huurder natuurlijk niet zit te wachten.
ENAC
Om de verhuurder toch tot actie de dwingen heeft de huurder echter nog een ander wapen, met name de ENAC. Dit is de afkorting van de Latijnse rechtsspreuk die stelt dat een contract partij haar verplichtingen niet langer moet nakomen als haar wederpartij contractueel te kort schiet. In het kader van de huur van goederen kan de huurder, bij het tekort schieten van de verhuurder aan zijn verplichtingen, beslissen om de huur niet langer (volledig) te betalen.
Deze exceptie van niet-uitvoering inzake wederkerige overeenkomsten is een algemeen rechtsbeginsel en hoeft dus niet in de huurovereenkomst te zijn opgenomen.
Een partij die zich op de ENAC wil beroepen kondigt dit best vooraf per aangetekend schrijven aan. Zo vermijdt hij dat de wederpartij beweert dat enkel financiële moeilijkheden de reden van wanbetaling zijn.
Concreet raden wij u aan om uw verhuurder een aangetekende brief te sturen waarin u hem de kans biedt binnen de maand het probleem volledig op te lossen, met de mededeling dat u anders slechts nog 20 % van de huur zal betalen.
Ingeval van wederkerige overeenkomsten, zoals een huurovereenkomst, is een schuldenaar gerechtigd om, zonder rechterlijke machtiging, de nakoming van de eigen verbintenis op te schorten zolang de schuldeiser de eigen verbintenis jegens hem niet nakomt. Dit opschortingsrecht dient te goeder trouw te worden uitgeoefend.
