‘Overheid moet ingrijpen op grondmarkt om landbouw en milieu te sparen’
De landbouw zucht onder de hoge prijs van landbouwgrond, vindt Fedagrim. Voorzitter Johan Colpaert stelt een ontwerp van een Grondenbank voor, naar Frans voorbeeld. “De prijs van landbouwgrond is nu totaal buiten proportie.”
Voor Fedagrim is het duidelijk: landbouwgrond wordt ontoegankelijk voor jonge of nieuwe landbouwers. Het is juist dit nieuwe bloed dat het machtige Belgische agrocomplex - de negende grootste landbouwexporteur ter wereld - in stand moet houden. De Belgische federatie van toeleveranciers van machines, gebouwen en uitrustingen voor de landbouw vraagt de overheid dan ook om eindelijk haar liberale schoenen opzij te schuiven en concreet in te grijpen.
”De prijs van de gronden ligt vaak buiten het bereik van diegenen waarvoor de grond eigenlijk bedoeld zou moeten zijn: de landbouwers. Fedagrim roept de overheid dan ook op om meer actief in te grijpen op de vastgoedmarkt vanuit de wil om een leefbare landbouw te garanderen.” Tijdens zijn derde Staten-Generaal van de Landbouw stelt Fedagrim dan ook een plan voor waarbij het behoud van landbouwgrond hand in hand gaat met het behoud van open ruimte in het algemeen.
Laisser faire
De overheid heeft in het verleden alvast laten zien best bereid te zijn om maatregelen te nemen. In Vlaanderen bijvoorbeeld werden de duinen beschermd tegen verdere bebouwing door het zogenoemde Duinendecreet uit 1993.
Oprichting van een Grondenbank
Concreet pleit Fedagrim voor de oprichting van een ‘Grondenbank’: een publiek-private vereniging voor landbouw, koop en verkoop van landbouwland onder de directe controle van de bevoegde ministeries van Landbouw en Financiën. Het beleid van deze nieuwe Grondenbank stoelt op een aantal pijlers. Zo moet de landbouw en bosbouw worden be-vorderd, met specifieke aandacht voor jonge landbouwers. Het milieu, landschap en natuurlijke hulpbronnen moeten worden beschermd. De lokale economie dient bovendien te worden ondersteund. Daarnaast moet erop worden toegezien dat nieuwe pachtwetgeving grondeigenaren en pachters rechtszekerheid en transparantie biedt.
De belangrijkste instrumenten van de Grondenbank zijn enerzijds een ‘Observatorium van transacties van landbouwgronden’ en anderzijds de aankoop van landbouwgronden en -goederen via een ‘bemiddelende rol’ of via een ‘recht van voorkoop’. Het organisme zal inzage verwerven in alle transfers van landbouw en via de notarissen van de verkopende partij. Daarnaast moet ook de verkoop van aandelen, het doorgeven van vruchtgebruik en eigendom gemeld worden. Deze verplichting zorgt ervoor dat de Grondenbank een volledig en transparant overzicht van de prijszetting op de grondenmarkt heeft, aldus Fedagrim.
De Grondenbank verwerft met voorkooprecht gronden en verkoopt niet aan de hoogste bieder, maar aan degene die het – inhoudelijk - beste bod geeft. Dit wil zeggen: het project dat het beste aansluit bij de doelstellingen van dit vernieuwde landbouwbeleid. Transacties zullen getoetst worden aan de hand van een aantal criteria waarbij de vestiging, de hervestiging of het voortzetten van het landbouwbedrijf in al zijn aspecten centraal staan.
Er zijn ook omstandigheden waarin het recht van voorkoop niet kan toegepast worden, bijvoorbeeld wanneer de kandidaat-koper dichte familie of de kandidaat-koper het land al langer dan 3 jaar pacht.
Het controleorganisme zou ook toezicht kunnen houden op een doelmatig en efficiënt landbouwbeleid. Het kan elke boer die iets wil cultiveren gebruiksrechten verlenen, ook over teeltkeuzes.
De Grondenbank kan op verschillende manieren actief optreden om landbouwontwikkelingen te laten samen sporen met haar doelstelling. Een actieve observatie van de grondmarkt - zowel in Vlaanderen als in Wallonië - en het uitvoeren van studies om de prijs van ruraal vastgoed te kennen, zal bijdragen aan de totale transparantie van de grondmarkt. Colpaert: “De invoering van een meer gereguleerde markt zal, vanuit landbouwperspectief het beoogde doel dienen: landbouwgrond wordt terug betaalbaar voor nieuwe en jonge landbouwers die dus makkelijker aan grond raken. Tegelijk zal er ook meer open ruimte gevrijwaard worden”
Frans voorbeeld
Het door Fedagrim voorgestelde beleidsinstrument vindt zijn inspiratie in een studie die landbouwinstituut ILVO verrichtte naar het zogenaamde SAFER-model in Frankrijk. SAFER kan tussenkomen telkens wanneer een derde partij aanklaagt dat landbouwgrond uit landbouwgebruik zou gaan naar een andere functie.
Volgens ILVO heeft de implementatie van SAFER tot positieve resultaten geleid. In vergelijking met andere Europese landen kent Frankrijk relatief lagere grondprijzen. Hoewel de grondprijs stijgt, is die nog steeds aanzienlijk lager dan de gemiddelde prijs in de buurlanden.
SAFER helpt jonge landbouwers toegang tot grond behouden. In 2014 werd 34% van de grond waar SAFER tussenkwam ter beschikking gesteld van nieuwe landbouwers. 59% hiervan komt niet uit een landbouwfamilie. SAFER ondersteunt het behoud van landbouwbedrijven op familiale schaal: niet te groot, maar ook niet te klein. In het SAFER-model zijn mechanismen ingebouwd om zowel een te grote als een te kleine schaal van bedrijfsvoering tegen te gaan.
Het aantal mega-bedrijven en schaalvergroting zijn beperkt in Frankrijk. De gemiddelde oppervlakte per bedrijf was in 2010 55 hectare. Dit wijst op een lage concentratie van landbouwland bij een beperkt aantal eigenaars, daar waar in buurlanden een toenemende concentratie van grond bij een beperkt aantal eigenaars wordt opgetekend.
Bemiddeling bij verkoop en pacht wordt gehanteerd om fragmentatie tegen te gaan. Het gebeurt immers steeds vaker dat bij de verkoop van een landgoed sommige stukken land verkocht worden en andere verpacht. Door beide transacties - verkopen en verpachten - te regelen, wordt ervoor gezorgd dat het landgoed samenblijft volgens eenzelfde model van uitbating aan eenzelfde landbouwer.
De SAFERs hebben sinds 2014 ook impact op transacties van de aandelenmarkt van landbouwgronden, aldus Fedagrim. De SAFERs hebben aldus de mogelijkheid om ook tussen te komen bij de verkoop van aandelen. Op die manier wordt getracht de macht van grote investeerders te verminderen, en wordt getracht om schaalvergroting verder tegen te gaan.
Prijzen en compensatie
Fedagrim neemt aan dat de rurale vastgoedprijs afneemt. Gezien het grondaanbod relatief gelijk blijft, maar het aantal vragers daalt, zal de invoering van een meer gereguleerde markt vanuit landbouwperspectief het beoogde doel dienen: landbouwgrond wordt terug betaalbaar voor nieuwe en jonge landbouwers die dus makkelijker aan grond raken. Wat te doen in het geval van kapitaalsderving? Eventuele kapitaalsderving wordt in het Franse model niet automatisch gecompenseerd door de overheid. Wel bekijkt SAFER grondig wat de reële marktwaarde is en zal de prijszetting in die richting bepalen. Dit garandeert de partijen een faire prijsstelling.
De overheid kan wel besluiten om toch een compensatieregeling voor eventuele kapitaalsderving te voorzien. In dit verband zou het ook een interessante denkoefening kunnen zijn om de landbouwproblematiek opnieuw vanuit een federale context te bekijken, vindt Fedagrim. Dus vanuit de visie dat landbouw een strategische asset is voor het hele land. Ook de compensatieregeling vanuit federale context zou dan allicht positiever uitvallen. Fedagrim spreekt zich niet uit over de keuze voor een van beide opties.
Pachtwet & pensioenboeren
Om te komen tot een betere grondsituatie dient ook de pachtwet dringend hervormd te worden, vindt Fedagrim. Het hoofddoel moet zijn om zoveel mogelijk grond ter beschikking te stellen van de echte landbouwers. Eerder verklaarde landbouwminister Joke Schauvliege zich hier al voor. Het verpachten van grond moet aantrekkelijker gemaakt worden voor zowel eigenaars als investeerders. Schauvliege vindt dat ook op het vlak van fiscaliteit moet worden gestuurd. Een schriftelijk pachtcontract moet wat Fedagrim betreft ook de norm worden.
Fedagrim wil ook de zogenaamde ‘pensioenboeren’ geen recht van voorkoop geven, en de opzeg van een pacht eenvoudiger maken wanneer het een pensioenboer betreft. Dit zal het jonge landbouwers makkelijker maken om gronden te verwerven. Voor de huidige pensioenboeren, dient wat Fedagrim betreft een overgangsregeling te worden voorzien.
