H et is raadzaam om een doordacht rendabiliteitsplan op te stellen bij het begin van je bouwproject. Een correcte inschatting van kosten en mogelijkheden vanaf de eerste pennentrek is zeer belangrijk om geen onnodige tijd te verliezen
Het voorontwerp
Tijdens deze fase is het cruciaal om een passend antwoord te vinden op verschillende vraagstukken. Met een totaalvisie moeten de volgende topics aangepakt worden: geur, stof, geluid, ammoniak, dierenwelzijn, ventilatie, arbeid, efficiëntie, looplijnen, subsidiemogelijkheden (zoals VLIF, GSC,…), brandveiligheid, hemelwater, grondwater, EPB…
De bouwheer moet dit zien als een checklist die hem moeten verzekeren dat hij niets vergeet, zodat hij niet voor onaangename verrassingen komt te staan.
Daarnaast moet hij ook rekening houden met praktische elementen zoals de terreinafmetingen, terreinprofielen, de ligging van nutsleidingen, waterlopen en voetwegen…
Op basis van die thema’s van de ‘checklist’ van de praktische elementen én jouw verlangens, zal de adviseur een voorontwerp opstellen.
Vergunningsaanvraag
In deze fase wordt het voorontwerp verfijnd, de hoogteprofielen worden aangeduid en het gabarit van het gebouw wordt gevisualiseerd. Daarnaast wordt het dossier aangevuld met enkele administratieve gegevens om zo een correcte vergunningsaanvraag in te dienen.
Sinds 23 februari 2017 is de omgevingsvergunning van kracht. Door aanhoudende softwareproblemen is de omgevingsvergunning voorlopig enkel van kracht voor de aanvragen die via de provincie moeten passeren. In de praktijk gaat dat over klasse 1-bedrijven (of over klasse 2-bedrijven die op twee gemeentes liggen e.d.). Voor de ‘gewone’ klasse 2-bedrijven geldt nog de oude vergunningsprocedure tot 1 januari 2018.
Die omgevingsvergunning verenigt de stedenbouwkundige en de milieuvergunning, wat moet leiden tot een efficiëntere aanvraagprocedure. Nieuw is ook dat de omgevingsvergunning voor onbepaalde tijd geldt, in tegenstelling tot de huidige milieuvergunning. In beide gevallen moet er ook gecontroleerd worden of bij deze aanvraag een archeologienota nodig is. Sinds 1 juni 2016 moet er namelijk in bepaalde dossiers een archeologienota toegevoegd worden, afhankelijk van de ligging en de grootte van het project en de oppervlakte van de ingreep in de bodem. Die moet opgemaakt worden door een erkend archeoloog.
De oude vergunningsprocedure
Het bouwaspect
Wanneer de stedenbouwkundige vergunningsaanvraag afgewerkt is, wordt die ingeleid bij het College van Burgemeester en Schepenen van de betrokken gemeente. De betrokken dienst heeft 30 dagen de tijd om het dossier ontvankelijk en volledig te verklaren.
Eens volledig en ontvankelijk verklaard, start een procedure die na 105 dagen al dan niet resulteert in de goedkeuring van de vergunning. Tijdens de stedenbouwkundige vergunningsprocedure schakelt men externe adviezen in van de brandweer, het Agentschap voor Natuur en Bos, het departement Landbouw en Visserij, het Agentschap voor Onroerend Erfgoed, enz. Het resultaat van die adviezen, in combinatie met eventuele bezwaren tijdens het openbaar onderzoek, vormen de basis om een beslissing te nemen.
Is je project vergund, dan ben je verplicht om die bouwvergunning 30 dagen zichtbaar van op de openbare weg uit te hangen, en als er niemand na 35 dagen beroep aantekende én na het verkrijgen van de gekoppelde milieuvergunning, kan je dan beginnen met de werken.
Het milieugedeelte
Naast de stedenbouwkundige vergunning moet je in veel gevallen ook een milieuvergunning aanvragen. Bij je aanvraag moet je aantonen dat de invloed op de omgeving binnen de maatregelen van de Vlarem valt. Zo moet je bewijzen dat de geuroverlast, de watervervuiling en het gevaar voor natuurgebieden binnen de perken blijft. Sommige bedrijven moeten ook een Milieu Effecten Rapport opstellen (MER).
De omgevingsvergunning
Veel voorwaarden en kenmerken blijven dezelfde als bij de ‘oude’ vergunningsaanvraag. Al zijn er toch een aantal verschillen.
Twee procedures
De omgevingsvergunning kan via een gewone vergunningsprocedure of een vereenvoudigde procedure aangevraagd worden.
De gewone vergunningsprocedure duurt 105 dagen voor je een beslissing mag verwachten als er geen advies van een omgevingsvergunningencommissie (OVC) vereist is. Als er wel een advies vereist is, verlengt de termijn van 105 naar 120 dagen. De termijn kan verlengd worden met 60 dagen als er een tweede openbaar onderzoek vereist is.
De vereenvoudigde procedure is van toepassing voor beperkte stedenbouwkundige handelingen (waarvoor geen openbaar onderzoek nodig is) en beperkte veranderingen van inrichtingen die al een vergunning hadden. Als hun project geen bijkomend risico voor mens en milieu inhoudt en de impact op de omgeving niet significant vergroot, kunnen ze na 60 dagen al een beslissing verwachten zonder nood aan een openbaar onderzoek. Die verkorte procedure is echter nooit mogelijk als er een project-MER (milieueffectenrapport), een omgevingsveiligheidsrapport (OVR) of een passende beoordeling vereist is.
Bij beide procedures kan tegen de beslissing beroep aangetekend worden door de aanvrager, het betrokken publiek, de adviesinstanties, het college van burgemeester en schepenen, de departementen Leefmilieu, Natuur en Energie en Ruimtelijke Ordening.
Wat is er nieuw?
De administratieve lus
Nieuw is de administratieve lus, die er op een wettelijke basis voor zorgt dat de vergunningsaanvrager na het openbaar onderzoek of tijdens de beroepsprocedure nog zaken kan wijzigen aan de aanvraag.
De projectvergadering
Indien gewenst kan een initiatiefnemer van een project steeds een informeel vooroverleg vragen bij de bevoegde overheid en de betrokken adviserende instanties. Daarnaast is er bij de omgevingsvergunningprocedure ook een kans voor een projectvergadering. De initiatiefnemer kan bij (veranderingen aan) projecten, waarvoor het advies van de provinciale of gewestelijke omgevingsvergunningencommissie nodig is, aan de bevoegde overheid vragen een projectvergadering te organiseren.
Evaluaties
Een permanente vergunning houdt wel een aantal voorwaarden en administratieve verplichtingen in, maar de verplichte hernieuwingsprocedure van de milieuvergunning valt weg. Om inspraak van de bevolking over de exploitatie te blijven voorzien én om te garanderen dat mens en leefmilieu worden beschermd, heeft men de ‘evaluaties’ in het leven geroepen. Deze evaluaties geven aan het publiek, een leidend ambtenaar van de adviesinstanties of bevoegde overheid een mogelijkheid tot inmenging en evaluatie van de vergunning.
Prijsaanvragen en vergelijken
Wie dat wil, kan op voorhand nog enkele voorbereidende onderzoeken laten uitvoeren. Om zekerheid te krijgen omtrent de draagkracht van de ondergrond kan je eventueel een grondsondering laten uitvoeren. Op basis hiervan kan een stabiliteitsingenieur de vereiste dikte en wapening van de vloerplaat of funderingspoeren bepalen.
Afhankelijk van de persoonlijke voorkeur kan je in een lastenboek (laten) opnemen welke werken allemaal nodig zijn voor de uitvoering van het project. Het kan ook een belangrijk draaiboek vormen in het kader van de werfopvolging.
Meetstaat opmaken
Mocht je niet zeker zijn met welke aannemer je wil werken, kan je ook een meetstaat opmaken zodat je gemakkelijker een juiste prijsvergelijking kan maken tussen verschillende aannemers en leveranciers. Eens je de verwachte offertes op basis van de ingevulde meetstaat hebt ontvangen, is vergelijking gemakkelijker aangezien alle offertes opgemaakt zijn op basis van de dezelfde hoeveelheden en dezelfde materialen met hun eigenschappen.
De plannen, het lastenboek en de meetstaat vormen samen een aanbestedingsdossier. Aan de hand van de prijsvragen aan de aannemers wordt een éénduidige prijs bekomen voor het nieuwe gebouw. Vergeet ook niet de kost voor de veiligheidscoördinatie (ontwerp en uitvoering) in rekening te brengen.
De overeenkomst met de aannemer
De overeenkomst met de aannemer bestaat uit de goedkeuring van de offerte. Hierbij wordt verwezen naar de plannen, en, als die opgesteld werden, het lastenboek en de meetstaat. Daarnaast is het aan te raden duidelijke afspraken te maken rond de uitvoeringstermijn van de werken.
De werfopvolging
De opvolging is van essentieel belang om fouten en hindernissen te voorkomen. Vooral een goede planning is noodzakelijk zodat men niet op onverwachte moeilijkheden stuit.
Het opvolgen van de werken door een architect is van openbare orde. Op de werf zelf ligt de leiding in handen van de werfleider die het overzicht bewaart van de planning en de conforme uitvoering van de werken. De werfleider wordt aangestuurd door de architect. Na elke werfcontrole volgt een werfverslag waarin de beslissingen of opmerkingen worden neergepend. Die verslagen hebben een belangrijke juridische waarde.
Het opleveren
van de werken Wanneer de werken gefinaliseerd zijn, zal de aannemer de oplevering vragen. Formeel wordt een proces-verbaal opgemaakt van voorlopige oplevering waarbij de opdrachtgever, aannemer en architect de werken controleren op zichtbare gebreken. Een jaar na de voorlopige oplevering worden de niet-zichtbare gebreken opgeleverd bij de definitieve oplevering. De tienjarige aan sprakelijkheid start contractueel bij de voorlopige oplevering.
Carl De Braeckeleer, DLV
