Mijn buurman dreigt op mijn perceel te bouwen
Sinds verschillende jaren heb ik discussie met mijn buurman over de grens tussen onze eigendommen. Tot nog toe bleef ieder bij zijn standpunt maar gebeurde er niets onomkeerbaar. Nu echter heeft mijn buurman een aanvraag ingediend om een loods te bouwen tot op de zogenaamde perceelsgrens. Volgens mij is dit echter bijna 2 m op mijn eigendom. Wat kan ik doen?
Er is een welbepaalde manier waarop u de voor u bezwaarlijke bouw misschien kunt verhinderen. Hieronder geven we hier meer uitleg over en ook over de praktische kant hiervan.
Bezwaarschrift
Aangezien u schrijft dat er momenteel een openbaar onderzoek loopt in het kader van de vergunningsaanvraag van uw buurman, raden wij u aan om een bezwaarschrift in te dienen om zo de bouw van de loods te proberen te verhinderen.
Het loutere discussiepunt van de grensbetwisting zal volgens ons wel niet voldoende zijn om de vergunning te laten weigeren, omwille van het zogenaamde zakelijke karakter van een omgevingsvergunning.
Artikel 4.2.22 VCRO bepaalt immers dat vergunningen een zakelijk karakter hebben en dat zij worden verleend onder voorbehoud van de op het onroerend goed betrokken burgerlijke rechten.
Betwistingen omtrent het al dan niet bestaan van zakelijke rechten op een perceel, de interpretatie en de omvang ervan, in het bijzonder betwistingen omtrent de juiste ligging van een perceelsgrens tussen 2 kavels en de omvang van eventueel resterende grond, behoren volgens artikel 144 van de Grondwet tot de uitsluitende bevoegdheid van de burgerlijke rechtbanken. Het is niet de taak van het vergunningverlenend bestuursorgaan en evenmin van de Raad voor Vergunningsbetwistingen om daarover te oordelen. Deze bepaling houdt de bevestiging in van het beginsel dat een vergunningverlenend bestuursorgaan, dat als orgaan van actief bestuur de taak heeft om aanvragen tot vergunning te beoordelen overeenkomstig de toepasselijke regelgeving, geen enkele beslissing mag nemen betreffende de interpretatie of de omvang van burgerlijke rechten waarover betwisting bestaat, noch dat dit bestuur als rechter kan optreden om vast te stellen of de aanvrager al dan niet een subjectief recht bezit om op de betreffende grond de gevraagde werken of handelingen te verrichten en uit te voeren.
stedenbouwkundige argumenten
Het vergunningverlenend bestuurs-orgaan heeft daarentegen wel als taak om door het verlenen of weigeren van de gevraagde vergunningsplichtige handelingen te beslissen of de gevraagde handelingen of werken verenigbaar zijn met de openbare belangen waarvan de zorg hem door de wet is opgedragen en in het bijzonder met de goede ruimtelijke ordening.
De Raad voor Vergunningsbetwistingen heeft zich hierover in het verleden ook al expliciet uitgesproken. Indien u de bouw van de loods echt wil verhinderen op vergunningsvlak, zult u dus ook stedenbouwkundige argumenten moeten aanbrengen in uw bezwaarschrift.
Burgerlijke rechtbank
Gecombineerd met het indienen van een bezwaarschrift zult u dus de burgerlijke rechter moeten vatten om uw rechten te vrijwaren.
Meer in het bijzonder zult u uw buurman tot een afpaling moeten dwingen. Art. 3.61 van het nieuw Burgerlijk Wetboek bepaalt immers in paragraaf 3 dat iedere eigenaar van een onroerend goed de eigenaar van het aanpalende perceel kan verplichten om tot afpaling tussen de percelen over te gaan. De afpaling kan minnelijk gebeuren, waarbij de grenslijn wordt vastgesteld in een authentieke akte die in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie wordt overgeschreven, en die door uitwendige tekens op de percelen wordt aangegeven.
Paragraaf 4 van datzelfde artikel voorziet dat, indien er geen akkoord is bereikt binnen 3 maanden nadat bij aangetekende zending een uitnodiging tot minnelijke afpaling is verstuurd, de afpaling door de meest gerede partij in rechte kan worden gevorderd, bij tegensprekelijk verzoekschrift.
Volgens het Gerechtelijk Wetboek is de bevoegde rechter voor een vordering tot afpaling de vrederechter. Het vonnis waarbij de grenslijn wordt vastgesteld en de afpaling wordt bevolen, wordt, op verzoek van de partij die dat wil, overgeschreven in de registers van het bevoegde kantoor van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie.
Praktisch
Concreet dient u dus met een aangetekend schrijven uw aanpalende eigenaar uit te nodigen om tot minnelijke afpaling over te gaan. U kunt daarbij bijvoorbeeld het plan met weergave van de scheidingslijn, waar deze volgens u ligt, ter goedkeuring toevoegen met de vraag om dit plan voor akkoord te tekenen. Wanneer de aanpalende eigenaar niet akkoord gaat, kunt u naar de vrederechter stappen met de vraag aan de rechter om de juridische grenslijn te bepalen.
Volgens de letterlijke lezing van het nieuwe wetsartikel 3.61 Burgerlijk Wetboek kunt u de gerechtelijke procedure niet opstarten voordat er 3 maanden verstreken zijn na de verzending van uw aangetekende brief.
Paragraaf 2 van het nieuw artikel 3.61 Burgerlijk Wetboek bepaalt op welke wijze de grenslijn wordt bepaald. De grenzen worden in eerste instantie bepaald door verkrijgende verjaring. Bij gebreke hiervan bepaalt de authentieke akte tot afpaling de perceelsgrens, behoudens later contract die deze wijzigt. Bij gebreke van afpaling worden de perceelsgrenzen bepaald door de eigendomstitels.
Bieden ook deze geen uitsluitsel, dan worden de perceelsgrenzen vastgelegd volgens de toestand van het bezit en de andere feitelijke indiciën, waaronder de feitelijke afsluiting en de kadastrale documenten. In geval van een gerechtelijke afpaling zal de vrederechter dus moeten rekening houden met de feitelijke toestand en de kadastrale documenten.
