Bezetting ter bede: uitzonderlijk alternatief voor pacht

Bezetting ter bede: uitzonderlijk alternatief voor pacht

In de Belgische wetgeving is er geen definitie terug te vinden van een bezetting ter bede. Het is immers een contract sui generis of een onbenoemd contract dat gegroeid is uit de rechtspraktijk. Diverse uitspraken van rechtbanken en commentaren van rechtsgeleerden hebben er voor gezorgd dat de bezetting ter bede momenteel een gekend begrip is.

Prof. Dirk Meulemans definieert de bezetting ter bede als volgt: “Bij de bezetting ter bede wordt door de eigenaar aan een bepaald persoon bij wijze van gunst het recht verleend om, tot wederopzegging toe, een bepaald onroerend goed te gebruiken in afwachting dat aan dit goed een definitieve bestemming kan worden gegeven.”

Cruciale elementen zijn een beperkt tijdelijk en persoonlijk gebruiksrecht, een onzeker karakter van de duur van de overeenkomst, waarbij aan de eigenaar een periodieke verbruiksvergoeding wordt betaald. Bovendien moet de eigenaar een ernstige en wettelijke reden hebben om geen huurovereenkomst af te sluiten. Bovendien mag de bezetting ter bede niet misbruikt worden om af te wijken van de dwingende bepalingen van de pachtwet.

Precair karakter

Aan de bezetter ter bede wordt slechts voor een tijdelijke periode het voorlopig gebruik van een onroerend goed toegestaan. Een overeenkomst van bezetting ter bede kan van bepaalde duur zijn, maar kan evengoed van onbepaalde duur zijn. Belangrijk is evenwel dat steeds blijkt dat het gebruik dat wordt toegestaan slechts van voorlopige en tijdelijke aard is.

Een bezetting ter bede betekent immers dat de partijen zijn overeengekomen dat de bezetting slechts een precair karakter zal hebben. Dit wil zeggen dat geen enkele waarborg wordt geboden over de duur noch de stabiliteit van de overeenkomst, die telkens weer in vraag kan worden gesteld. (Vred. Westerlo 16 december 2002, Huur 2004, afl. 3, 85, noot -; RW 2005-06, afl. 11, 438)

Persoonlijk karakter

Bezettingen ter bede zullen ook altijd een persoonlijk karakter moeten hebben. De persoon van de medecontractant is daarbij cruciaal. In juridische termen spreekt men dan van een contract intuitu personae.

Dit brengt met zich mee dat de bezetting ter bede automatisch zal eindigen bij overlijden van de gebruiker en dat de gebruiker bij een bezetting ter bede zijn recht onmogelijk kan overdragen aan derden, ook niet aan bijvoorbeeld zijn kinderen. Indien de eigenaar dat wil kan hij natuurlijk wel nog altijd een nieuwe bezetting ter bede toestaan aan bijvoorbeeld één van de kinderen van de oorspronkelijke gebruiker.

Vergoeding

Ook essentieel om te kunnen spreken van een bezetting ter bede is de betaling van een vergoeding voor het gebruik van het onroerend goed. Zonder betaling van een vergoeding zou er immers slechts sprake zijn van een bruiklening. De vergoeding bij een bezetting ter bede is niet gelimiteerd zoals de pachtprijzen. Partijen kunnen dus vrij de vergoeding overeenkomen.

Geen wetsontduiking

Een bezetting ter bede mag evenwel niet zomaar worden gebruikt. De eigenaar moet zich in een wachtsituatie bevinden en moet bovendien een ernstige reden hebben waarom hij niet overgaat tot verpachting. Er moet dus absoluut een bijzondere omstandigheid zijn die het uitsluiten van de pachtwetgeving verantwoordt.

Het Hof van Cassatie heeft hieromtrent beslist dat wanneer bijzondere omstandigheden voorhanden zijn, waarbij de eigenaar zich bevindt in een wachtsituatie die verantwoordt dat de bepalingen van de Pachtwet niet van toepassing zijn, de partijen een overeenkomst van bezetting ter bede kunnen sluiten waarbij aan de gebruiker (tegen betaling) slechts een precair gebruiksrecht wordt toegekend.

De bezetting ter bede veronderstelt bijgevolg volgens het Hof van Cassatie niet enkel de bedoeling om slechts een precair gebruiksrecht en geen aan de pachtwet onderworpen pachtrecht te verlenen, maar ook het bestaan van bijzondere omstandigheden die de uitsluiting van de dwingende bepalingen van de pachtwet verantwoorden. Bij gebreke aan deze bijzondere reden zal de Pachtwet toch van toepassing zijn. (Cass. 2 november 2017, RW 2018-19, afl. 6, 213, noot VAN DAMME, N.) Uit dit arrest blijkt duidelijk dat er een «wachtsituatie» ingevolge bijzondere (reële) omstandigheden moet zijn die de uitsluiting van de dwingende Pachtwet verantwoordt.

In het verleden werd in de rechtspraak de afwachtingssituatie met het oog op een vereffening – verdeling van een nalatenschap aanvaard als rechtsgeldige reden voor het aangaan van een bezetting ter bede. Deze afwachtingssituatie werd dus erkend als bijzondere omstandigheid die toelaat om in afwijking van de pachtwet slechts een precair gebruiksrecht toe te kennen.

Conclusie

Een bezetting ter bede kan in een uitzonderlijk aantal bijzondere omstandigheden, dewelke uitdrukkelijk moeten vermeld worden in de schriftelijke overeenkomst om latere discussies te vermijden, een alternatief bieden op een pachtovereenkomst.

Jan Opsommer

Meest recent

Meest recent