Hoe reageren op bedenkelijke opzeg voor eigen gebruik
Ik ben een akkerbouwer in bijberoep en ontving van mijn verpachter een opzeg voor eigen gebruik ten voordele van zijn dochter. De dochter van mijn verpachter is evenwel geen landbouwer en heeft ook geen landbouwschool gevolgd. Bovendien stel ik mij de vraag welke landbouwactiviteit zij zal ontwikkelen gezien de veeleisende job die ze heeft. Is dergelijke opzeg wel wettelijk en hoe moet ik daarop reageren?
De Pachtwet voorziet in verschillende mogelijkheden voor de verpachter om opzeg te geven om zelf het verpachte goed geheel te exploiteren of de exploitatie ervan geheel over te dragen aan een beperkte categorie van familieleden. Welke opzeg voor eigen gebruik de verpachter moet inroepen, hangt af van de duur van de pachtperiode die al is gepasseerd. Aan de opzegmogelijkheid voor eigen gebruik zijn wel een aantal voorwaarden verbonden.
Voorwaarden voor opzeg voor eigen gebruik
Artikel 9 van de Pachtwet voorziet vooreerst dat het moet gaan om een persoonlijke en werkelijke exploitatie die gedurende ten minste 9 jaar wordt voortgezet. Bovendien verbindt artikel 9 van de Pachtwet een leeftijdsvereiste en een bekwaamheidsvereiste aan de exploitant in wiens voordeel opzeg wordt gegeven. Zo moet de aanstaande exploitant ofwel houder zijn van een getuigschrift of diploma waaruit zijn kennis blijkt, ofwel landbouwexploitant geweest zijn gedurende ten minste 1 jaar in de voorbije 5 jaar ofwel reeds gedurende ten minste 1 jaar aan een landbouwexploitatie hebben deelgenomen. Op vlak van leeftijd mag de persoon in wiens voordeel de opzeg werd gegeven, niet ouder zijn dan 65 jaar op het ogenblik van het verstrijken van de opzegtermijn of 60 jaar indien de persoon in kwestie niet gedurende ten minste 3 jaar landbouwexploitant is geweest.
Naast deze wettelijke voorwaarden om een opzeg voor eigen exploitatie te kunnen geven, dienen ook een aantal procedurele voorschriften te worden gevolgd. Zo voorziet artikel 12 van de Pachtwet in de noodzakelijke vermeldingen die een opzeg voor eigen gebruik moet bevatten. Op straffe van nietigheid moet de naam, de voornaam, het beroep, de geboortedatum, de burgerlijke stand, en het adres van de aanstaande exploitanten vermeld worden.
Procedure voor de vrederechter
Wanneer u op basis van de gegevens in de opzegbrief twijfelt of de aanstaande exploitant voldoet aan al deze voorwaarden, kunt u volstaan met de opzeg niet te aanvaarden binnen de 30 dagen. Indien de opgezegde pachter binnen de 30 dagen geen reactie geeft op de opzegbrief die hij ontving, is de opzeggende verpachter verplicht om zelf een procedure voor de vrederechter op te starten om de geldigverklaring van zijn opzeg te vragen. Zoals de wet het voorschrijft, moet daarbij eerst een verzoeningspoging worden ondernomen.
Tijdens deze verzoeningspoging kunt u uw bedenkingen bij de opzeg voorleggen aan de vrederechter en de verpachter, die dan zal moeten antwoorden met argumenten en eventueel bewijsstukken om u al dan niet nog te overtuigen.
Wanneer u op basis van de uitleg van de verpachter toch overtuigd raakt van de waarachtigheid van de voorgenomen eigen exploitatie, kunt u voor de vrederechter een akkoord sluiten waarbij de opzeg wordt aanvaard en een eindepachtvergoeding wordt vastgelegd.
Wanneer u evenwel niet overtuigd bent van de uitleg die de verpachter geeft, doet u er goed aan een proces-verbaal van niet-verzoening te laten opmaken door de vrederechter. De vrederechter stelt dan vast dat er tussen de partijen geen akkoord kan worden gevonden.
Dagvaarding van de pachter
In dat laatste geval moet de verpachter de procedure ten gronde opstarten door de pachter te dagvaarden. Hierdoor zal u terug voor de vrederechter moeten verschijnen, die nu ten gronde zal moeten beslissen over de vraag of de opzeg al dan niet geldig is. Op dit tijdstip in de procedure kunt u aan de vrederechter vragen dat de verpachter tekst en uitleg zou geven bij de voorgenomen exploitatie van de aanstaande gebruiker waarvoor hij opzeg gaf.
In dat opzicht wijzen wij u op artikel 12.6 van de Pachtwet, dat bepaalt dat bij het verzoek tot geldigverklaring van de opzegging de rechter moet nagaan of de opzeggingsreden ernstig en gegrond is. Met name moet de rechter nagaan of uit alle omstandigheden van de zaak blijkt dat de verpachter de als opzeggingsredenen bekend gemaakte voornemens, ten uitvoer zal brengen. Deze bepaling heeft precies tot doel om bovenop de leeftijdsvoorwaarde en de bekwaamheidsvoorwaarde van de aanstaande exploitant, ook ten gronde te controleren of er wel daadwerkelijk een eigen uitbating van de opgezegde goederen zal plaatsvinden. Het kan immers voorkomen dat een opzeg voor eigen gebruik wordt gegeven zonder dat het voornemen van de aanstaande exploitant effectieve slaagkansen heeft.
Wanneer bijvoorbeeld de aanstaande exploitant naast zijn eigen beroepsbezigheid over onvoldoende tijd beschikt om daadwerkelijk de opgezegde goederen persoonlijk uit te baten, kan de vrederechter alsnog deze opzeg ongeldig verklaren. Evenzeer kan de rechtbank een opzeg die werd gegeven door een persoon die weliswaar een getuigschrift van een landbouwcursus behaalde, maar niet daadwerkelijk bekwaam is, op deze wettelijke basis ongeldig verklaren. Ook wanneer de vrederechter van oordeel is dat de voorgenomen vorm van uitbating geen daadwerkelijke rendabele exploitatie zal zijn, kan hij de opzeg op deze grondslag ongeldig verklaren.
In elk geval wordt in de procedure ten gronde de bewijslast voor het ernstig en gegrond karakter van de opzeg bij de verpachter gelegd.
Wanneer een pachtopzeg niet geldig is verklaard, dan kan de verpachter niet onmiddellijk een nieuwe opzeg geven. Artikel 12.8 van de Pachtwet voorziet immers dat de verpachter ten minste 1 jaar moet wachten om een nieuwe opzeg te geven wanneer de opzegging die hij gaf vervallen is of onregelmatig is verklaard naar vorm. Wanneer de opzeg door de rechtbank ongeldig wordt verklaard, is die wachttermijn zelfs 3 jaar.
