Recht: aanbod van betaling als bewijs van pacht

Ik erfde van mijn ouders een perceel landbouwgrond dat sinds vele jaren wordt gebruikt door een landbouwer van het dorp. Mij is altijd verteld dat de landbouwer in kwestie de grond gratis mocht gebruiken. Nu ik als nieuwe eigenaar heb gevraagd om het perceel vrij te laten, beroept de boer zich op de bescherming van de Pachtwet. Nu de discussie volop lopende is, ontving ik een aangetekende brief met een aanbod van betaling. Wat moet ik doen?

Door : Landbouwleven

Gepubliceerd op : 27/01/2020 09:00

Leestijd : 4 min

De discussie tussen u als eigenaar en de landbouwer als gebruiker is er een over de vraag of er in jullie geval sprak is van een pachtovereenkomst of niet. Pacht is een bijzonder huurregime zodat het essentiële kenmerk van een huur, met name de betaling van een prijs voor het gebruik van een goed, ook hier aanwezig moet zijn. Zonder betaling van een huurprijs kan er geen sprake zijn van een huur en dus ook niet van een pacht. In elke juridische betwisting over de vraag of er al dan niet sprake is van een pachtovereenkomst staan daarom twee zaken centraal. Enerzijds is er het gebruik van een onroerend goed in een landbouwexploitatie noodzakelijk en anderzijds de betaling van een pachtprijs voor het gebruik van dat onroerend goed.

De betaling van een pachtprijs kan zowel in geld als in natura gebeuren. Bij betalingen in natura wordt dikwijls gedacht aan landbouwproducten, zoals bijvoorbeeld aardappelen, doch de betaling in natura is niet beperkt tot landbouwproducten. Ook het leveren van prestaties, zoals het uitvoeren van allerhande klussen, kan een betaling in natura vormen. Sommige rechtspraak aanvaardt dat de jarenlange verzorging van de ouders tezamen met de betaling van elektriciteit, verzekeringen en andere kosten voor de ouderlijke woonst een passende tegenprestatie vormen voor de exploitatie van het pachtgoed, in dat specifieke geval een hoeve met bijhorende landen en weiden (Rb. Turnhout 9 februari 2004, T.Huur. 2005, afl. 2, 106).

Bewijs

Indien er discussie is over de vraag of er al dan niet een pachtprijs wordt betaald, is het in principe de beweerde pachter die moet bewijzen dat hij effectief pacht heeft betaald. De wetgever heeft voor de gebruiker van een landeigendom een bijzondere bewijsregeling ingeschreven in art. 3 van de Pachtwet. Deze bijzondere bewijsregeling komt er op neer dat de persoon die een onroerend goed betrekt in zijn landbouwexploitatie met alle mogelijke middelen mag bewijzen dat er sprake is van een pachtovereenkomst. Dit kan zelfs tegen een schriftelijk contract dat stelt dat er geen sprake is van pacht of dat er een andere overeenkomst werd gesloten. Met alle middelen van recht wordt bedoeld dat de gebruiker zich kan beroepen op vermoedens, getuigen, schriftelijke bewijsstukken, maar ook het zogenaamde begin van bewijs.

Aanbod van betaling

Naast deze vrije bewijsvoering heeft de wetgever nog een bijzondere mogelijkheid ingevoerd om het bestaan van een pachtovereenkomst te bewijzen, met name het zogenaamde aanbod van betaling. Het aanbod van betaling komt er op neer dat door middel van een postassignatie, een postcheque op naam, een postwissel of door een overschrijving of storting door bemiddeling van een financiële instantie op de rekening van de verpachter, een betaling wordt uitgevoerd. Het aanbod van betaling moet uitdrukkelijk het woord “pacht” vermelden en het jaar waarop de betaling betrekking heeft.

Bovendien moet de gebruiker binnen de vijftien dagen een aangetekende brief sturen aan de verpachter waarin nogmaals wordt vermeld dat de betaling een pacht betreft, het jaar waarvoor de betaling gebeurt en het perceel waarop de betaling betrekking heeft. Deze brief moet ook uitdrukkelijk vermelden dat de betaling geldt als bewijs van een pacht, tenzij de verpachter binnen de zes maanden na de dag van de betaling reageert door een oproeping in verzoening voor de bevoegde vrederechter.

Verplicht reageren

Als u wil vermijden dat de landbouwer waarmee u twist een pachtrecht verwerft, bent u dus verplicht om de landbouwer te laten oproepen in verzoening voor de Vrederechter. Dat er eventueel al een procedure lopende is, neemt niet weg dat u nu absoluut de landbouwer binnen de zes maanden laat oproepen in verzoening. Het is wel niet nodig dat voor de vrederechter een akkoord tot stand komt. In de rechtsleer beschrijft Prof. Gotzen treffend dat de verpachter het aanbod van betaling keldert door het loutere verzoek tot oproeping in verzoening.

Een verpachter die de pacht vanwege de pachter betaald krijgt onder de vorm van een aanbod van betaling, kan er niet mee volstaan simpelweg het bedrag terug te storten of de betaling te weigeren. Hij moet de gebruiker binnen de zes maanden op laten roepen voor de vrederechter bij gebreke waaraan de gebruiker het bewijs heeft geleverd dat hij de pachtprijs heeft betaald alsmede van het bedrag van de pachtprijs. De termijn van zes maanden is een vervaltermijn en gaat in vanaf de dag dat de rekening van de verpachter wordt gecrediteerd. Bij een postassignatie, een postwissel of postcheque gaat de termijn pas in vanaf de inning hiervan door de verpachter. Eén dag te laat een brief tot oproeping in verzoening versturen, zal dus betekenen dat er bewijs is van pacht.

Jan Opsommer