Recht: vervalt een verkavelingsvergunning?
“Ik ben samen met mijn zus eigenaar van 2 percelen grond die deels in woongebied en deels in agrarisch gebied zijn gelegen. Vooraleer wij uit onverdeeldheid zullen treden, wensen wij samen een verkavelingsvergunning aan te vragen. Op die manier zal degene onder ons die het perceel bouwgrond overneemt, zekerheid hebben dat hij hierop later kan bouwen. Ik heb mij echter laten vertellen dat een verkavelingsvergunning kan vervallen. Hoe zit dat? Is dit ook het geval voor een verdeling?”
Bestaande onroerende goederen kunnen van vorm wijzigen doordat de eigenaar of de eigenaren het perceel samenvoegen met een ander of in twee of meerdere delen splitsen. Wanneer een perceel niet-bebouwbare grond wordt opgedeeld, kan dit door een zogenaamde splitsingsakte bij de notaris. Wanneer een perceel wordt opgesplitst om op minstens één van de nieuwe percelen te bouwen, dan is een verkavelingsvergunning nodig. Sinds de invoering van het Omgevingsvergunningsdecreet wordt de verkavelingsvergunning een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden genoemd.
Aangezien u spreekt over zekerheid om te kunnen bouwen op minstens één van de percelen die u wenst te vormen heeft u dus een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden nodig, die u moet aanvragen bij het College van Burgemeester en Schepenen van de gemeente waar de gronden gelegen zijn.
Verval van vergunning
Omgevingsvergunningen in het algemeen kunnen vervallen als ze gedurende een te lange tijd niet worden gebruikt waarvoor ze werden uitgereikt. Een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden zonder wegeniswerken, vervalt van rechtswege wanneer binnen een termijn van vijf jaar vanaf de definitieve omgevingsvergunning, niet voor minstens één derde of binnen een termijn van tien jaar, niet voor minstens twee derde van de kavels is overgegaan tot registratie van de verkoop, de verhuring voor meer dan negen jaar of de vestiging van erfpacht of opstalrecht. Deze regels staat ingeschreven in art. 102 van het Omgevingsvergunningsdecreet.
Wat bij een verdeling?
Een nalatenschapsverdeling en schenking worden met de verkoop gelijkgesteld, met dien verstande dat slechts één kavel per deelgenoot of begunstigde in aanmerking komt. Indien onverdeelde gronden tijdig worden verdeeld in het kader van een nalatenschapsverdeling, zal de vergunning dus niet vervallen. De verdeling die u wenst door te voeren, betreft echter een loutere verkaveling van een aantal percelen in onverdeeldheid, waarna u deze wil verdelen, zonder dat hier sprake is van een nalatenschapsverdeling.
De voormelde regelgeving over het verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden staat momenteel ingeschreven in het Omgevingsvergunningsdecreet, maar betreft een bijna exacte overname uit het voormalige artikel 4.6.4 VCRO (Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening) en het nog oudere artikel 129 DRO (Decreet Ruimtelijke Ordening).
Uit de parlementaire voorbereiding van dit DRO blijkt dat, wat de nalatenschapsverdeling betreft, uitdrukkelijk gewild is dat het enkel een uitonverdeeldheidtreding van een nalatenschap kan zijn om te vermijden dat bijvoorbeeld immobiliëngroepen een verkaveling zouden aankopen om nadien uit onverdeeldheid te treden (Parl. St. Vlaamse Raad, 1984-1985, nr. 286/1 en 286/2).
Wanneer u en uw zus uit een vrijwillige onverdeeldheid treden, zal dit het verval van de omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden bijgevolg niet kunnen tegengaan.
Gevolgen?
Het verval van de verkavelingsvergunning gebeurt van rechtswege. Dit houdt in dat de vergunning automatisch vervalt, louter door afloop van de termijn en dat hiertoe geen besluit van de vergunningverlenende overheid nodig is. Wanneer het College van Burgemeester en Schepenen een besluit opmaakt waarbij de verkaveling vervallen wordt verklaard, betreft dit een loutere ‘vaststelling’ van het ingetreden verval en geen ‘beslissing tot vervallenverklaring’.
Het gevolg van een verval van omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden kan met zich meebrengen dat het perceel in kwestie niet meer bebouwbaar is. Hiervoor zal op het ogenblik van de indiening van de bouwaanvraag moeten gekeken worden naar de ruimtelijke bestemming die het perceel heeft na het verval van de vergunning. Het perceel blijft immers wel zijn vorm behouden, maar verliest wel zijn voorschriften uit de verkavelingsvergunning die de bebouwing mogelijk maken. Wanneer echter de onderliggende ruimtelijke bestemming, bijvoorbeeld uit het gewestplan of een ruimtelijk uitvoeringsplan, wonen toelaat, kan alsnog een bouwvergunning worden bekomen.
